Case
In het kort
Casus
Optimalisatie van het technisch beheer van een Amsterdams kantoorgebouw.
Investering
De opdrachtgever investeerde ruim 3,5 ton in technische verbeteringen op advies van de interim technisch manager.
Resultaat
De investering leverde de opdrachtgever een besparing op van 1,9 ton op jaarbasis.
Wat is de meerwaarde van een (interim) technisch manager? Onze interim facilitair professional Selwyn Nijman optimaliseerde het technisch beheer van een Amsterdams kantoorgebouw. Dit leverde de opdrachtgever een besparing van 1,9 ton op jaarbasis op. Selwyn vertelt over zijn aanpak en de concrete resultaten die hij opleverde.
Optimalisatie technisch beheer kantoorgebouw
Een vastgoedregisseur nam voor vijf jaar de regie over een Amsterdams kantoorgebouw uit handen van een institutionele belegger. De vastgoedregisseur adviseerde en ontzorgde de belegger bij het technisch, commercieel en administratief beheer ervan. Het kantoorgebouw grenst aan een spoorlijn achter het Centraal Station en telt vijf etages en ruim tachtig parkeerplaatsen. Het huisvest uiteenlopende bedrijven, zoals een reclamebureau, een IT-bedrijf en een uitgeverij. Aan mij als technisch manager de taak om het technisch beheer van het gebouw te optimaliseren en daarbij de belangen te behartigen van zowel de belegger als de vastgoedregisseur en de huurders.
Hoge servicekosten en overlast
Een schets van de zaken die mij als technisch manager opvielen:
Je betrad de begane grond van het gebouw door een tourniquet (draaideur). Hier was een bank gehuisvest, waardoor er 24/7 bewaking aanwezig was. Dit was onderdeel van de servicekosten: alle huurders betaalden de bewakingskosten en overige onderhoudskosten voor de gebouwgebonden installaties naar rato (vierkante meters). Huurders klaagden regelmatig over deze hoge servicekosten. Ondanks de bewaking was er sprake van inbraken en overlast van ongure types. De parkeerplaatsen waren namelijk openbaar en vrij toegankelijk.
Technisch plan van aanpak
Binnen een jaar bereikte de tourniquet het einde van zijn levensduur. Op basis van mijn observaties stelde ik het volgende plan op om het technisch beheer te optimaliseren:
- Plaats twee schuifdeuren met sluiswerking in plaats van een nieuwe tourniquet.
- Sluit het parkeerterrein af met hekken en speedgates.
- Vernieuw het toegangscontrolesysteem en breid deze uit naar alle in- en uitgangen.
- Totale investeringskosten: ruim 3,5 ton.
Resultaten
Binnen twee jaar verdiende de eigenaar van het gebouw de investering weer terug. Door uitwerking van dit plan namen we afscheid van de bewaking. Dit leverde een besparing op van 1,9 ton op jaarbasis. De toegangscontrole is nu zo ingericht dat het aantal parkeerplaatsen overeenkomt met de contractuele afspraken. Hierdoor kunnen buitenstaanders niet meer vrij parkeren of het terrein betreden. De servicekosten van het gebouw verlaagden met ruim 2 ton per jaar en 80% van de huurders tekende vijf jaar bij.
Extra inkomsten
Daarnaast leverden de begeleidingskosten voor dit project de vastgoedregisseur extra inkomsten op. Werkzaamheden buiten het contract mocht de vastgoedregisseur volgens afspraak als extra inkomsten opvoeren bij de belegger: 5% van de investeringskosten van het project.
